Иван Самсонов | Разбираюсь в недвижимости

Участком пользуетесь 30 лет, а собственности нет? Возможно, ещё не всё потеряно. В старых СНТ встречается интересная ситуация. Товарищество существует с 90-х годов. Участки когда-то распределили между садоводами, люди построили дома, посадили яблони, вырастили детей, а некоторые уже и внуков. Но однажды выясняется, что земельного участка как самостоятельного объекта недвижимости в ЕГРН вообще нет. Есть забор. Есть дом. Есть старый генплан СНТ. Есть даже номер участка, который все знают. А вот оформленного права собственности — нет. И возникает вопрос: что делать? Оказывается, законодательство до сих пор предусматривает специальный порядок бесплатного оформления таких земельных участков. Причём действует он до 1 марта 2031 года. Речь о пункте 2.7 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Но есть условия. Например, земля должна быть предоставлена садоводческому товариществу или организации, при которой оно создавалось, до вступления в силу Земельного кодекса РФ — 30 октября 2001 года. А сам участок должен быть распределён конкретному гражданину, что подтверждается решением общего собрания или другим предусмотренным законом документом. И вот здесь начинается самое интересное. Во многих старых СНТ нет современного проекта межевания территории. Зато есть старый проект организации и застройки, генплан, архивные ведомости распределения участков. И эти документы могут оказаться весьма полезными. В предусмотренных законом случаях, если проект межевания территории отсутствует, участок можно образовать на основании схемы расположения на кадастровом плане территории. То есть не обязательно начинать с разработки дорогостоящего проекта межевания всего СНТ. Разумеется, старый генплан сам по себе не превращает землю в собственность. Нужно проверить историю предоставления земли, документы о распределении участка, его правовой статус и ограничения. И ещё важный момент: если участок уже находится в чужой частной собственности, такой порядок бесплатного предоставления государственной или муниципальной земли не применяется. Что я считаю особенно интересным? Мы привыкли считать, что если участок не оформили в 90-х, то сегодня без суда уже никуда. Но это не всегда так. Иногда решение проблемы лежит не в судебном споре, а в архиве товарищества — среди старых схем, протоколов и документов, которые председатели бережно передают друг другу вместе с ключами от сторожки. Поэтому мой совет владельцам участков в старых СНТ: прежде чем искать сложные способы оформления, выясните, на каком основании земля первоначально была предоставлена товариществу и как распределялся ваш участок. В земельных вопросах история иногда важнее современного забора. А у вас в СНТ сохранился старый генплан или документы о первоначальном распределении участков? Иван Самсонов Кадастровый инженер, судебный эксперт.

🏠 Дом зарегистрирован в Росреестре. А построен-то он законно? Представьте: построили дом, оформили технический план, зарегистрировали право собственности. Получили выписку ЕГРН. Всё официально. Живём спокойно, платим налоги. А через несколько лет выясняется, что дом стоит с нарушением обязательных отступов или попал под ограничения, о которых собственник даже не подозревал. И тут возникает вполне логичный вопрос: «Подождите, а Росреестр тогда что проверял?!» 🤔 Вот здесь и начинается самое интересное. Дело в том, что зарегистрированное право собственности и законность строительства — не одно и то же. Причём дачная амнистия позволяет совершенно законно оформлять даже новые дома без предварительного уведомления о строительстве. И я не считаю, что сама дачная амнистия — это плохо. Но есть нюанс. Дом можно зарегистрировать, а вопросы к законности его размещения обнаружить значительно позже. При этом регистрация права — вовсе не бесполезная бумажка. Она даёт собственнику серьёзную юридическую защиту. Например, зарегистрированный дом нельзя просто снести по административному решению в порядке статьи 222 ГК РФ. Но регистрация не означает, что государство проверило абсолютно всё. И вот что меня беспокоит больше всего. Почему человек зачастую узнаёт о проблемах с допустимостью строительства после того, как вложил в дом миллионы рублей, а не до начала работ? И кто должен отвечать, если собственник добросовестно прошёл государственные процедуры, но ошибка всё равно обнаружилась? Собственник? Кадастровый инженер? Росреестр? Администрация? Или всё-таки тот, кто допустил конкретную ошибку? На мой взгляд, государственная система должна не только регистрировать уже построенную недвижимость, но и помогать предотвращать нарушения до строительства. Иначе получается: дом зарегистрировали, налог начислили, а дальше — как повезёт. 🙃 Я подробно разобрал эту проблему: дачную амнистию, полномочия Росреестра, позицию Верховного Суда, ответственность государства и риски покупателей недвижимости. 📖 Полный разбор в моей статье на Дзене: https://m.dzen.ru/a/atm22eaxjgdb_s-1 А вы как считаете: если государство зарегистрировало дом, должно ли оно нести ответственность за ошибки, которые выявились спустя годы?

Купили участок. А потом на нём появилась зона затопления Недавно звонит товарищ из Дубны: — Слушай, у меня гектар земли. Когда покупал — всё было нормально. Сейчас открыл НСПД, заказал свежие выписки ЕГРН — и все участки уже в зоне затопления/подтопления. Что теперь делать? И вот это, на мой взгляд, очень показательная история. Мы привыкли считать: если перед покупкой заказали выписку ЕГРН и ограничений там нет — участок «чистый». Но есть неприятный нюанс. ЕГРН показывает состояние недвижимости на сегодняшний день. Он не обещает, что завтра на этой территории не появится новая ЗОУИТ. Работа по установлению зон затопления и подтопления продолжается, сведения постепенно вносятся в реестр. Поэтому я бы сегодня разделял две вещи: отсутствие ограничения сейчас и отсутствие риска его появления в будущем. Это совсем не одно и то же. Есть ещё один интересный момент. На НСПД можно встретить не только уже установленные зоны, сведения о которых внесены в ЕГРН, но и планируемые/проектируемые территории в пространственных данных. И здесь важно не перепутать. Если зона только планируется — это ещё не действующее обременение участка. Но если я собираюсь купить землю под строительство и вижу такой контур, для меня это уже серьёзный сигнал: а на какой стадии сейчас эта процедура? Потому что сегодня в выписке может быть пусто, а через некоторое время зона будет установлена и внесена в ЕГРН. А с 4 августа 2026 года вопрос стал ещё серьёзнее: после изменений статьи 67.1 Водного кодекса строительство ОКС в установленных зонах затопления и подтопления существенно ограничено. Поэтому фраза: — Да ладно, если что, просто отсыплю участок и поставлю дом на сваях — теперь требует очень серьёзной юридической проверки. Инженерная защита действительно предусмотрена законом. Это могут быть дамбы, берегоукрепление, повышение поверхности земли, свайные решения и т.д. Но сделать инженерную защиту и автоматически убрать участок из зоны ЕГРН — не одно и то же. Если участок уже попал в установленную зону, я бы вообще не начинал с фразы: «Как её убрать?» Сначала надо выяснить: — каким актом зона установлена; — когда сведения внесены в ЕГРН; — где проходит её координатная граница; — на каких гидрологических и геодезических данных она построена; — есть ли основания спорить с расчётами; — возможна ли инженерная защита; — и только потом выбирать юридический маршрут. И ещё одна вещь, которую я всё чаще повторяю клиентам. Недвижимость надо проверять не только в настоящем. Я бы смотрел её в трёх временах: прошлое — как участок возник и что с ним было; настоящее — что сейчас зарегистрировано в ЕГРН; будущее — что уже планируется на этой территории. Потому что иногда карта государства знает о будущем вашего участка раньше, чем ваша выписка ЕГРН. В большой статье подробно разобрал: — чем установленная зона отличается от проектируемой; — где это искать на НСПД; — что изменилось в 2026 году; — можно ли строить; — что делать, если дом уже начат; — можно ли изменить границу зоны; — когда возможны убытки или выкуп участка. 👉 Полный разбор в Яндекс.Дзене: https://m.dzen.ru/a/atNN10dxHDRrqvae